Згідно з даними НБУ, у 2023 році обсяг наданих іпотек зріс майже у 5 разів, а кількість укладених угод — у 3 рази. Загалом у 2023 році було видано 6 114 іпотечних кредитів на загальну суму 9,1 млрд грн. За даними видання BANKS, ці показники ще не є масовими, але вони свідчать про стабілізацію та поступове відновлення ринку. 

Скільки років треба працювати, щоб заробити на квартиру

Житлове питання для багатьох українців є болючим, особливо з початку повномасштабного вторгнення Росії. Ціни на житло високі, а рівень заробітної плати громадян часто не дозволяє накопичити всю суму, необхідну для придбання житла. І виходом із цієї ситуації може стати іпотека.

В юридичному контексті, відповідно до Закону України “Про іпотеку”, це вигідна для всіх справа. На основі Договору іпотеки клієнт отримує у банку кредит (частковий або повний), який покриває вартість обраної нерухомості. При цьому банк бере нерухомість у заставу. Згідно з умовами договору, іпотека сплачується протягом обраного періоду, який може тривати до 240 місяців.

Іпотека — це схема, яка, на перший погляд виглядає ідеальною, у ній всі сторони отримують своє. Покупець — житло, продавець — оплату, а банк — відсотки, проте в Україні іпотека досі не набула масового характеру, і ось чому.

На прикладі Києва розглянемо ситуацію з іпотекою на квартиру площею 40 м². За статистикою на 2024 рік, середня вартість квадратного метра на вторинному ринку з ремонтом у столиці України складає 2 000 доларів, тому загальна вартість такого житла складе 80 тисяч доларів, і це без урахування необхідності робити ремонт у помешканні, купувати меблі та побутову техніку. При середній заробітній платі у 21 000 гривень (трохи більше, ніж 500 доларів), накопичувати на придбання житла потрібно 12 років, при тому не витрачаючи ні гривні із заробітної плати. За цей час нерухомість подорожчає як мінімум на 25%.

З іншого боку, якщо вирішено купити квартиру в іпотеку в Києві, до цієї суми додається ще приблизно 35% (близько 28 тисяч доларів) на оплату відсотків та обслуговування кредиту. Це створює додаткове фінансове навантаження та ускладнює процес придбання житла. Через це іпотека в Україні залишається малопопулярною.

Закон про іпотеку під час війни

Згідно з ним, під час дії воєнного стану в Україні та протягом 30 днів після його завершення або скасування призупиняється виконання таких норм щодо нерухомості:

• Стаття 37 про реалізацію права іпотекотримача на набуття права власності на житло, яке він взяв в іпотеку.
• Стаття 38, яка регламентує реалізацію права іпотекотримача на його продаж.
• Стаття 40 стосовно виселення мешканців із житлових приміщень, які перебувають в іпотеці та на які є судове рішення про звернення стягнення.
• Статті 41, 47, які стосуються реалізації предмета іпотеки на торгах.

Який повинен бути дохід для отримання грошової позики на житло

Позичальник повинен підтвердити легальні джерела доходу, які не можуть бути нижчими за розмір щомісячного платежу за кредитом. Наприклад, якщо місячний платіж становить 15-20 000 грн, зарплата не може бути меншою.

Важливий аспект — наявність коштів на щоденні потреби. Українські банки також звертають увагу на баланс між доходами та витратами. Це може стати проблемою для фрилансерів та тих, хто отримує неофіційні доходи.

Вимоги для оформлення іпотеки

Щоб отримати іпотечний кредит в Україні, потенційні позичальники повинні відповідати ряду вимог:

Основні критерії

• Вік — мінімальний вік на момент оформлення кредиту — 18 років, а максимальний на момент його повного погашення — 70 років.
• Відсутність житла. Позичальник не повинен мати нерухомості для проживання, площа якої перевищує нормативи, що встановлюються для складу його сім’ї. Для одинокої особи — це до 52,5 м² загальної площі квартири або 62,5 м² загальної площі будинку. Для сімейних осіб додається 21 м² на кожного додаткового члена сім’ї.
• Постійна робота. Позичальник має бути офіційно працевлаштований на основному місці роботи не менше півроку, що підтверджує його професійну стабільність та платоспроможність.
• Кредитна історія — вона повинна бути хорошою або нейтральною, оскільки іпотека від держави передбачає значну суму боргового зобов’язання та тривалий термін його погашення.

Дотримання цих вимог є обов’язковим для отримання іпотечного кредиту, що дозволяє банкам мінімізувати ризики та забезпечити стабільність фінансової системи.

Як скористатися іпотекою «єОселя»

На тлі пропозицій від банків оформити іпотеку від 15% до 25% річних з обов’язковим першим внеском у розмірі 30%, є нова програма — «єОселя». Вона пропонує спрощені умови кредитування житла зі ставкою 3% для пільгових категорій і 7% для інших позичальників.

Отримати іпотеку на житло від держави під 3% можуть українці, які:

• мають вік від 18 до 70 років на момент завершення кредиту;
• належать до пільгових категорій, таких як військовослужбовці, правоохоронці, педагоги, медики, працівники освіти та науки, а також члени їхніх родин;
• з 1 серпня 2023 року — детективи НАБУ, ДБР, БЕБ і члени їхніх родин;
• не беруть участь в інших програмах житлового забезпечення, які ініціює держава;
• є достатньо платоспроможними;
• не фігурують у підсанкційних списках.

Програма пропонує два види іпотеки на житло в Україні:

• Іпотека під 3% річних — доступна з жовтня 2022 року. Згідно з постановою уряду від 4 липня 2023 року, військовослужбовці та силовики, які через поранення під час бойових завдань отримали І-II групу інвалідності та втратили посаду, зберігають право на іпотеку під 3%.
• Іпотека під 7% річних — доступна з початку 2023 року для всіх українців, які відповідають умовам програми. Перший внесок — від 20% вартості житла, термін кредитування — до 20 років. Чим більший початковий внесок, тим менше коштів доведеться позичати під відсотки, що в результаті знижує загальну вартість кредиту. Житло, яке можна придбати — квартира в новобудові або будинку, який ввели в експлуатацію не пізніше, ніж три роки тому. Програма також дозволяє купувати житлові будинки.

Станом на 1 серпня 2024 року на отримання кредиту на житло в Україні під 7% річних можуть претендувати нові категорії громадян. Основні вимоги залишаються такими ж, як і для тих, хто отримує іпотеку під 3% — вік, платоспроможність та інші загальні критерії. Однак, до списку претендентів додаються:

• ветерани військових дій та члени їхніх родин;
• особи зі статусом УБД;
• особи з інвалідністю, отриманою внаслідок війни в Україні;
• сім’ї загиблих захисників і захисниць України;
• інші українці, які не мають житла або мають менш, як 52,5 м² на одну особу та додатково 21 м² на кожного наступного члена сім’ї.

Оформлення кредиту на іпотеку під 7 відсотків і під 3 відсотки проходить через застосунок «Дія». Потрібно подати заявку, обрати банк, що бере участь у програмі, і очікувати пропозицію кредитування. Програма перевірить документацію щодо доходів та статусу подавача, надасть попереднє рішення про можливість оформлення іпотечного кредиту та його потенційний максимальний розмір.

Приклад розрахунку іпотеки

Наразі отримати іпотеку в Україні за програмою «єОселя» можна в “ПриватБанку”, “Ощадбанку”, “Глобусбанку”, “Укргазбанку” та Sky Bank. Список банків надалі має розширюватися.

Візьмемо для прикладу іпотеку вартістю 70 000 доларів на квартиру терміном 20 років.

“Глобусбанк”

«Глобусбанк» пропонує наступні умови:

Як бачимо, за умови внесення 30% від суми житла у якості стартового внеску, переплата за іпотекою буде суттєва. Хоча сума кредиту від банку складає всього 1 мільйон 960 000 гривень, загальна вартість іпотеки на квартиру від “Глобусбанку” складатиме майже 8,5 мільйонів гривень.

Sky Bank

Sky Bank надає кредити на житло на наступних умовах:

• перший внесок не менше 20%;
• компенсаційна ставка — перші 10 років іпотеки під 3% річних, всі наступні роки — 6% річних;
• базова ставка — перші 10 років іпотеки під 7% річних, всі наступні, починаючи з 11 — 10% річних;
• додаткові платежі для оформлення іпотеки — послуги оцінювача майна та нотаріуса, щорічна плата за страхування нерухомого майна як предмета кредиту, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування, за переоформлення права власності та відкриття рахунку Позичальника (згідно тарифів Банку).

“Приватбанк”

Банк пропонує кредити на житло під 3% та 7%.

“Ощадбанк”

Якщо вирішили скористатися послугами “Ощадбанку”, то він пропонує наступні умови:

Пільгова іпотека

Іпотека “єОселя” на загальних умовах

В обох випадках клієнтів очікують додаткові платежі при оформленні іпотеки:

• Разовий збір у фонд державного пенсійного страхування.
• Щорічна оплата страхування майна.
• Разова плата за послуги оцінювача та нотаріуса.
• Комісія за відкриття рахунку та проведення з нього кредитних коштів.
• Адміністративний збір за переоформлення права власності.

“Укргазбанк”

Оформлення іпотеки від “Укргазбанку” по програмі “єОселя” тягне за собою оплату наступних платежів:

• Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у вигляді 1% від вартості нерухомого майна, сплачується одноразово.
• Послуги оцінки заставного майна — при придбанні квартири вартість 5 260 грн, житлового будинку — 7 580 грн.
• Послуги нотаріуса для оформлення предмету іпотеки, орієнтовно 17 000 грн, сплачується одноразово.
• Державна реєстрація припинення іпотеки — вартість 3 970 грн, сплачується одноразово після повної її виплати.
• Страхування предмету іпотеки — 0,25% від вартості предмета іпотеки, сплачується кожного року.

Ці платежі не враховують стандартних щомісячних платежів за іпотекою, яку можна взяти в “Укргазбанку” під 3% та 7%, першого внеску за кредитом у розмірі мінімум 20% від загальної вартості житла, а також комісії за надання кредиту у вигляді 1% від його вартості.